マンションは土地や建物の所有形態とは少し違い「区分所有」と言われるものになり、最近のマンションの多くは「敷地権」という権利で所有しています。よくマンションを買うのは建物だけとお考えの方もいますが、分かり易く言うと法的には建物と土地の一部を同時に所有しており分割しての売買はできない事になっています。
また建物も専有部分と共有部分に分かれています。専有部分とは言い換えれば自分専用の部分ということで部屋の内部の事を指します。共用部分とはいわゆる皆の持ち物といことで、エントランスや階段・各部屋まで通じる廊下・エレベーターなどを言います。厳密に言えば各部屋にあるバルコニーも災害時には避難経路になるため共用部分です。
この共用部分は皆の持ち物のため各部屋の持分割合にて所有する事になります。ただし、自分の持分も含まれるからといって廊下部分に荷物を置いたり、花壇を作るなどはしてはいけません。マンションには「管理規約」や「使用細則」というものがあり共用部分や専有部分の範囲、用途変更や駐車場等詳細に取り決められている事が記されており遵守しないといけません。

マンションには毎月負担のある管理費や修繕積立金があります。管理費とは管理人を常駐してもらう費用やエレベーターや立体駐車場の維持管理費用などにあてられ、修繕積立金は共用部分が将来老朽化した時に補修する費用を積み立てておくものです。
これらの費用が現在安いからといっても将来ずっとその金額であることは間違いなくないです。管理費用は例えば管理人さんを常駐にしていたのを定期的な巡回に変えたり管理会社を変更するなどをすれば値下がりする可能性はあります。（もともと日々の管理するを費用なのでエレベーターがたくさんあるマンションとか立体駐車場があるマンションなどは維持管理するものが多いので相対的に割高になります）しかし修繕積立金はその名の通り修繕するための費用なので当然新築の場合は安いですが築年数の経過に伴い修繕する箇所が増えてくると積立金も値上がりします。ただし所有者の意見を全く無視して金額が決められるものでもなく同意がとられて決まります。

最近のマンションはほとんどがフローリング仕様になっています。しかも階下の方に迷惑のかからないように音を抑えるクッションが含まれており歩くと少し沈みます。
しかし築年数の経過しているマンションなどは洋室はフローリングではなく敷きこみカーペットが主流です。昨今ハウスダストを気にされる家庭が増え、この敷き込みカーペットをフローリングに改装する方が増えてきました。フローリングにした方が清潔感がありなにかこぼしたりした時には掃除しやすいです。
こういった改装をする場合にはマンションにもよりますがカーペットより階下に及ぼす音が大きくなる可能性があるので、真下の所有者と斜め下の所有者の方に承諾が必要な時があります。また管理規約でフローリングへの改装が絶対ダメなマンションもあります。買った後にフローリングにしようと思っていたのにできなかったという事も聞いたとこがあります。

マンションのリフォームは一戸建をリフォームするより安く済みます。
というのは一戸建を改装しようと思うとクロスを剥がしたり畳を撤去すると、場合により下地が痛んでいて一緒に交換しないといけない場合があります。また外壁や屋根も補修しないといけないし、配管も古ければ取替えしないといけません。それに比べてマンションの場合は、外壁や配管は共用部分になり古くなれば管理組合の集会により修繕積立金にて補修されます。しかも内装は下地のボードの裏はコンクリートなので腐ったりすることはありません。その結果一戸建よりマンションのリフォームは安くなります。ただし一戸建なら構造上問題なければ壁を壊したりキッチンの位置を大幅に変えたりできますが、マンションの場合は配管などが最初から決められているので不可能なケースが多いです。

マンションの場合は中古マンションでも新築マンションでも同じ広さの場合は上層階になればなるほど金額が高くなります。というのは上層階になればマンションの特権である眺望や通風が良くなるからです。新築マンション時に金額が高いと中古市場に物件が出ても低い階層より高い階層の方が金額を高く設定します。しかし中古の場合は室内の改装の時期やきれいに使用されていて、買ってからもリフォームの必要がない物件などは低階層でも金額が通常より高い場合もあります。またバルコニーの方向が南向きであったり角部屋で日当たりが良かったりする物件も金額が左右されます。

最近新築マンションなどでよく耳にします。定期借地権とは一定期間だけ土地を借りてその上にマンションを建築し、５０年後には更地にして地主に返還するというものです。メリットは通常の分譲マンションより価格が安くまた固定資産税も土地部分については支払い義務はないので安いです。また売却する時も地主の承諾が不要です。
デメリットは５０年後には必ず更地にして返還しないといけない点や管理費と積立金の他にマンションにより５０年後の解体費用の積み立てや土地を借りているので毎月借地料が発生します。さらに現在のところ定期借地権を取り扱っている金融機関が少ないので住宅ローンが制限される等があります。
以上のように分譲マンションとは大きく違う点がいくつかあります。購入の段階で新築分譲マンションとはあきらかに金額が違いますので気になりがちになりますが将来のライフスタイルもよく考えて決断しましょう。

以前取引しましたマンションで雨漏りしているマンションがありました。その物件は９階建ての４階部分。４階なのに雨漏り？と思われると思いますが、ちょうどその上の階の部屋のトイレにあるタンクが故障して水が止まらなくなりあふれてしまい、配管をつたい階下に水が落ちていったのが原因でした。こういった事例は水漏れをおこした所有者の責任になるケースが多いですが、最上階の部屋の場合でマンションの天井の防水が劣化し雨水が染みてくるケースもあります。
この場合は天井は区分所有者全員の所有物なので、管理組合に相談すれば皆さんが積み立てている修繕費で補修されることになります。一戸建とは違い自分の部屋以外のほとんどの所は全員の所有物なので実費での補修がしなくてよいのが利点です。

マンションは沢山の方が入居しますのでルールを皆で決めています。それが「管理規約」や「使用細則」です。これはマンション分譲業者が一番初めから作成しています。その内容が次第に合わなくなってくると今度は皆の意見を聞き変更していきます。
ですので築後相当経過しているのに管理規約や使用細則が一度も改正されていないというのは注意してみましょう。
通常購入後に原本または写しをもらいます。内容は共用部分や専用部分に関してや管理費の事ペット飼育制限、用途制限など非常に多岐にわたっています。以前に取引したマンションでベランダに布団を掛けて干さないという取り決めがありました。マンション自体の景観が損なわれる為だそうです。よく熟読の上知らない間にルール違反をしていてみんなに迷惑を掛けていたという事がないように心がけましょう。

購入予定の物件の登記簿謄本を見てみたら抵当権が入っていて債権額もかなりの金額になっている！なんて事はたくさんあります。抵当権はその物件を担保に入れて融資を受けている場合に設定され、設定当時には記載金額を借り入れした事になります。また抵当権に似た根抵当権というのがあります。これはその物件を担保に入れていることは抵当権と変わりませんが、極度額いわゆる限度額が登記簿謄本に記載されています。つまりその限度額の範囲内であれば自由に借りたり返したりを繰り替えせるものなので記載金額が実際に借り入れた金額であるかどうかは不明です。しかしながら、そういった権利設定がなされている物件であってもその借入金を買主が引き継ぐことはまずありません。といいますと、まず不動産業者が契約の前段階で物件の残代金を支払時にちゃんと消されるかどうかを確認します。次にその物件を購入する場合に銀行の融資を受ける時には、銀行は抵当権等が融資する前にちゃんと抹消されないと融資しませんので当然確認します。
最後に登記を担当する司法書士も確認しますのでまず安心と言えるでしょう。

買おうと考えている物件の登記簿謄本を見てみたら現在所有者と名乗っている人と名前や住所が違う場合があります。これは別段おかしな事ではありません。買うと必ず登記簿の所有権を移転し名前を変えないといけないこともないのです。あくまで登記簿に記載するのは第三者に対する対抗要件としてなので、もし登記簿の記載を信用して実際の所有者ではない人にお金を払ってしまったとしても公信力が認められていないので恐らくお金は戻ってこないでしょう。ですので実際の所有者かどうかを調べてみるのは重要なことです。

よく物件資料には「建ぺい率ー％・容積率ー％」と書いてあります。これはなんでしょう。これは土地の面積に対して建築できる面積の限度を記載しています。つまり建ぺい率４０％の所は建物の１階部分の面積が土地の面積の４０％までに抑えることと言う意味です。また容積率２００％とある場合は建物の各階の面積の合計が土地面積の２００％までに抑えることという意味です。この数値は地域により決められており、住宅地域では大抵土地めいっぱいまでは建物が建てれません。さらにこの数値以外にも建物の高さの制限や隣との境界から建物の外壁を何ｍ離さないといけないとかの詳細な取り決めがありますので建ぺい率や容積率にあった建物さえ建てればよいという訳ではありません。

中古のマンションを検討されている時、まず外観を見て興味を持てば、次は内覧をします。この内覧の時物件が空家であれば誰に気を使う事なく気軽にくまなく見ることができますが、居住中の物件も多く見るのに気を使う物件も多いです。
通常では見ず知らずの人の家に入るなんてことはありえないので、緊張されることと思います。でも気にせずにどんどん見た方が良いです。見ないと分からないですし、売主も売却する為に内覧の許可をしているので、協力してくれます。逆にいろいろ聞いた方が売主にとっても真剣に考えてくれていると感じますのでうれしいと思います。でも住んでいる方の許可もなく押入れなどを見るのはどうかと思いますのでその時は確認してから見るようにしましょう。
購入する為に建物内部を確認するのですから、１度見ただけでは高額の商品を検討するには材料不足になる事もあります。その時はもう一度内覧の希望を言いましょう。
また、お住まいになられている物件によっては築年数も新しくものすごく綺麗に使用されている建物も少なくありません。リフォーム等何もしなくても住めそうな物件でも、できればクロスの張替えや畳、襖の表替え、ハウスクリーニング工事等の費用は考えておきましょう。
住んでいる状態で綺麗に見えても居住者が引越しした後見てみますと、エアコンやテレビ、冷蔵庫の後などは汚れているものです。畳も家具があった場所は焼けてないので目立ちます。

消費税を購入する諸費用に計上していまいがちになりますが、土地のみを購入する場合は消費税は課税されません。消費税法できめられてます。しかし建物には消費税が課税されます。マンションの場合は敷地権につき土地の一部と建物を購入する事になりますので総額の５％ではなく土地評価分と建物評価分の金額をそれぞれ算出し、建物部分の金額についてのみ消費税を課税します。最近は税込表示になっておりますので消費税を考えてなかったなんて事も少ないと思いますが、課税される建物でも営利目的ではない売買つまり自分の住んでいた家を売却するといった場合には非課税になります。ですので日本全国数ある不動産取引の中で消費税の発生している取引は非課税の取引より圧倒的に少ないと思います。

マンションが建築される時は一戸建と違い違法に建てられるなんて事はまずありません。ですが昔の法律に適合し建築された建物でも現行法では適合しない場合があります。それが既存不適格建築物です。
例えば建築された後にその地域に高さ制限が施行されたりすれば高さがオーバーしていますし、建築後に敷地の一部が売却されれば容積率、建ぺい率オーバーになります。
どちらにせよ数十年後に建替える時期がくれば今と同規模の建物が建築できなくなってしまいます。一戸建なら所有者が一人なのでまぁしょうがないで済むかも知れませんがマンションの場合は皆で所有しています。建替えた後現在の居住スペースが小さくなってしまう事になり、とても住めないスペースになる可能性もあります。
しかし物件や既存不適格建築物になってしまった経緯により特例措置が取られているものも沢山あります。悪意でない限りは特例が受けれる事が多いようです。

駐車場は１台は欲しいところですが、まだまだ完全に１戸一台以上可能なところは少ないです。現在マンション敷地内に売主が借りているところを購入後もできれば引き続き借りたいでしょう。しかし大抵の場合は認められません。個々のマンションで取り決めていますがほとんどが一度管理組合に返還し、現在空き待ちの方みんなで抽選するのが通常です。一戸に一台ないマンションでは当然沢山の方が空き待ちですのでなかなか当たるのは難しいようです。また、マンションの中には賃貸駐車場以外に分譲駐車場というのがあります。賃貸ではなく駐車場の権利をマンション購入と同時に買ったものです。マンションの物件に付随するものもありますが稀に分譲駐車場のみ売却されるケースもあります。しかし分譲駐車場といっても全く月額の費用が発生しないという訳ではありません。賃貸よりは安いですがいくらかは必要になります。
駐車場の使用料は管理費や修繕積立金に帰属します。ですので管理組合や区分所有者みんなの事を考えれば分譲駐車場よりも賃貸駐車場の方が管理費などに充当できる費用が多いので良いとも考えられます。

いろいろな物件を見て「この物件！」と決めましたら、次は購入申込をしましょう。
物件はいろいろな業者が売却活動に動いており、検討中に売れてしまったなんて事が少なくありません。そうなると非常に悔しいものです。その物件は世界に１つしか存在せず、全く同じものがないので考えを変えてあきらめるしか方法がありません。高額な商品ですぐには当然決めれないものですが的確な判断をすばやく出すように心がけましょう。いいなぁと思うということは他の誰かも必ず同じ理由で気に入っているはずです。「不動産は縁」と言いますがそう感じられる方も少なくありません。
そこで、気にいった物件があり購入に踏み切りましたら業者から提示される「購入申込」に記入しましょう。不動産を購入する第一歩です。この書類に添えて現金を渡す場合もあります。
この書類は法的な拘束力はないと思いますが、その不動産を間違いなく（記入した）条件で購入しますという意思表示になります。物件の金額交渉を依頼したい時は購入申込の条件に記入しておきましょう。
この書類を提出する事により、今までいろいろな業者が売却活動に動いていましたが、その物件は「商談中」になり、もし購入するのに条件を提示しましたらその条件の交渉が終わるまでは他の人に売ったり別に誰かが交渉に入ったりはできなくなります。ですので「購入申込」は相手方への意思表示ですが、提出する順番も大事という訳です。申込を記入するのが２番になりましたら１番の方の交渉が決裂しない限りは買えません。かといって自分の事だけを考えあまりに厳しい条件を提示してしまうと相手方も怒ってしまい全く交渉に応じてくれないばかりか物件自体が商談中にもならないケースもありますのでよく考えて記入しましょう。
早く書かないと他に売れてしまうからと言って安易に申込をし、あとで断るのも×です。記入すれば物件は押えられますが、その時検討されてた別の方がもう売れると思い他を買ってしまった場合安易に申込を入れなければその人に売れてた事になり売主に非常に迷惑を掛けてしまいます。

マンションには管理組合というものがあります。マンションを購入すると区分所有者になり強制的にそのマンションの管理組合の組合員になります。組合員になると最低年１回行われる総会に出席しマンション内のことについて意見が言えるようになります。マンションの管理会社はこの管理組合から委託を受けて管理していますので管理会社がよくないと組合が判断した場合は変えたりできます。
組合なので当然理事や監事、会計などの役割があります。その役割は空家や賃借人以外の区分所有者に回ってきます。マンションによりますが大抵は仕事だとか体調では逃れられないものですので役割が回ってきましたら任期が満了するまでは責任を持ちましょう。

物件を下見に行った時は近隣の状況も見ておきましょう。
地域により前の道路が拡幅工事予定であるとか、区画整理が行われる予定であるなどです。
今の町並みや状態を気に入って購入するなら特に周りの状況が変化する場合がありますので注意しましょう。
隣が駐車場なので日当たりがよいから購入したという動機ではその駐車場が将来どういった形になるかわかりません。持ち主が駐車場以外の利用は考えていないと言っても何かの機会に売却し所有者が変わってしまえばどのようになるかわかりません。近隣が更地の場合は将来建物が建つかも知れないと考えて購入しましょう。

それほど重要視する必要がない事かも知れませんが、マンションの壁はどこまでが専有部分でどこからが共用部分なのでしょうか。それには３つの説があります。内壁説と壁芯説と上塗説です。内壁説は壁・床・天井などの境界部分はすべて共用部分で内法のみを専有部分とする考え壁芯説は壁の厚みの中心を境界として専有部分と共用部分にわけるという考え上塗説は壁・床・天井などの壁の中央部分は共用部分でその上塗り仕上げ部分が専有とする考えです。標準管理規約ではその中でも上塗説がとられています。

業者からもらう物件資料を見ながら購入を検討し、いざ購入する時に登記簿謄本を見てみると面積が紹介を受けた時に書かれていた数値より少ない場合があります。だまされた！訳ではありません。マンションを新築で販売する場合もそうなのですがパンフレットに書かれている面積は壁芯で書かれています。対して登記簿面積は内法にて書かれています。
つまり壁芯とは壁の厚みの中心により面積を算出し表記しているのに対し内法は壁の内側にて算出しています。ですので登記簿面積の方が小さくなることになります。マンションの場合は特別に記載がなければ壁芯にて書かれていると思ってもよいと思います。

住んでいる物件や空家の物件でも部屋の中を見た際によく玄関側の部屋のクロスが黒ずんでいたり剥がれていたりします。これは結露が原因です。マンションの場合は日当たりがよい部分にバルコニーを設けて逆に日当たりがあまりよくない部分に玄関を設けます。当然日当たりがよくない部分にも部屋があるのでそこがよく結露が起きやすい場所になります。
これはマンションの場合はコンクリート造で気密性が高く、また乾いていないコンクリートの場合なら特にコンクリートから水が出るからです。水が出ても風通しがよければ悪影響はありませんが締め切っている場合は、気密性が高い事も影響し空気が滞留し、カビを発生させたりクロスの中の石膏ボードを柔らかくしたり、クロスが剥がれたりします。
新築で購入した当初などはコンクリートが完全に乾くまで数年必要になるのでその間換気をあまりしないとなるとクロスなどに影響があります。
修理するのは木造の戸建てと違ってコンクリートなので中で木が腐るなんて事は考えらません。すのでいくらすごい事になっていてもせいぜい中の石膏ボードとクロスを張り替える位で綺麗になります。
しかし、購入後も同じ箇所で結露が生じ易くなるのでどうしても玄関付近のあまり日当たりのよくない部屋というのは物置部屋になりがちですが換気をこまめしましょう。

物件の登記簿謄本を見た時に乙区欄に抵当権者が大蔵省となっていたり甲区欄に大蔵省の差押登記が入っている物件があります。
甲区欄に大蔵省の差押登記がある場合、これは相続税、所得税、法人税といった国税の滞納による場合が考えられます。上記の税金を滞納すると大蔵省の登記が入る事になります。また登記簿の乙区欄に抵当権者として大蔵省が入っている場合は、こちらも税金に関する内容ですが何らかの形で税金の支払いを留保している場合（待ってもらっている場合）に抵当権者を大蔵省として債務者を所有者とした登記が入る事になります。
ですので登記簿を確認した時に大蔵省の名前が出ている場合は税金に関する事のケースが多いです。
また抵当権者や差押登記が市になってたりする場合は固定資産税等に関する事が考えられます。

物件の状態を確認するには登記簿を見るのが基本です。登記簿は誰でも見る事ができます。でも実際登記簿を見ても何がどう書いてあるのかさっぱりと言う方もたくさんおられると思います。そこで登記簿の簡単な見かたを説明します。
登記簿は法務局にあります。法務局はそれぞれ地域の管轄があるので前もって電話帳で確認し調べたい地域の管轄する法務局を電話にて確認しておきましょう。
次に法務局に行き、物件土地の地番がわかってる場合はその地番と部屋番号を記入し登記簿抄本を申請します。住所を記入しても出てこないか、出てきても全く別の登記簿抄本が出てくる可能性があります。
地番がわからない時は法務局にあるブルーマップという地図を見ます。ブルーマップは住宅地図の上に青い字で地番を記してある便利なものです。でもわりとおおざっぱに書いてあるので大概は調べたいところの地番は曖昧に書かれています。
ブルーマップで確認しても目的の場所の地番が確認できない場合にはその周辺の青文字の地番を確認して公図というものを先に申請します。１７条地図という時もあります。
公図というのは地番のみを記した地図になりますのでそれを実際の地図と確認し、目的物件の地番を特定させて抄本を申請します。すると登記簿抄本というものが出てきます。
土地がいくつかありどの土地の上にマンションがあるのか、または２つにまたがって建っている場合はとりあえずその中の一番大きな敷地の地番と部屋番号を申請しましょう。
それでも出てこない場合は別の地番で申請します。もしなかなかわからない場合は職員にマンション名を言えば出してくれます。
登記簿抄本を見ると大まかに表題部（一棟の建物の表示）、表題部（敷地権の目的たる土地の表示）、表題部（専有部分の建物の表示）、表題部（敷地権の表示）、甲区、乙区と分かれています。一番最後のページをみて下さい。そこには申請した日付が書かれていて「これは登記簿の全てを記載した書面である」等の記載があります。登記簿の左下部分には３/３だの４/４と表示がありこれは何枚あるうちの何枚目という意味です。
一番前に戻りましょう。一番最初は「表題部（一棟の建物の表示）」です。表題部はその登記簿の概要が書かれています。つまりここでの表題部ではマンション全体の所在や構造、床面積が記されています。次に「表題部（敷地権の目的たる土地の表示）」では最近のマンションではほとんどそうですが、建物を所有権移転する場合は土地も一定の持分割合にて移転され、別々に処分できない一体ものであるという意味です。その敷地権の権利が及ぶ全ての土地の場所と面積が記されています。
次の「表題部（専有部分の建物の表示）」では申請した部屋番号単体の概要が書かれており、種類や構造、床面積などが記されています。最後の「表題部（敷地権の表示）」では上記の表題部（専有部分の建物の表示）に書かれている単体の建物に対する敷地権による土地の持分割合が書かれています。
表題部の次には「甲区」が出てきます。こちらは専有部分の所有権に関する事項が記入されており早い話が持ち主は誰かという記載です。所有権に関する事項なので差押等の登記は所有権に関しますのでこの「甲区」欄に入ります。大抵は一番下が現在の所有者ですが異なる場合があるので原因等の欄を見つつ確認しておきましょう。
「甲区」の次にある最後の欄が「乙区」です。こちらは所有権以外の権利に関する事項が記載されます。物件を担保に入れると入る抵当権や根抵当権の権利はこの「乙区」欄に入ります。パッと見てものすごく「乙区」欄に記載があっても下線があるものは各ページの下に小さく「下線のあるものは抹消事項であることを示す」と書いてあるようにすでに消えてる権利です。前の所有者の消えてる抵当権やその前の所有者の消えてる抵当権などすべて出ていますので焦らず確認しましょう。またもともと「乙区」欄に記載される権利がない場合は省略されて「乙区」欄自体が存在しない場合もあります。そういったものは最後のページに「乙区に記載された事項はない」と書いてあります。
マンションで敷地権のある登記簿抄本は以上のような記載になっていますが、敷地権がないマンションも存在します。また大抵の場合部屋番号がそのまま家屋番号になっているケースが多いので申請すると正確な登記簿抄本が出てきますが、稀に部屋番号と家屋番号が違うマンションも存在します。この場合は全然違う登記簿抄本が出てきてしまいます。
また「要約書」というものもあります。要約書は登記簿謄本と違い昔の所有者等は出てこず、現在の権利関係のみが記載された簡単なものです。申請費用も登記簿抄本の半額ですので見にくい登記簿抄本を申請するよりいいかもしれません。
登記簿抄本は地番さえはっきりとわかっていれば管轄外の法務局であっても取得は可能です。が要約書は管轄法務局しか出せません。またインターネットでも取得することは可能ですが、インターネットで取得できるものは登記簿の内容には変わりありませんが、プリントアウトしても要約書と同じく取得日等の記載はありません。

マンションの場合、どのマンションであっても管理費、積立金は必ず発生します。これはそこに住まなくなったとしても所有している限りは払わないといけません。
もし購入する物件の所有者がそのマンションの管理費、積立金を滞納していてそのまま買ってしまうと滞納された管理費、修繕積立金は次の所有者が引き継ぐ事になり支払い義務を背負わされてしまうので注意が必要です。
管理費、積立金を滞納しているからといって登記簿謄本の乙区欄に記載されるわけではありませんので見落とす可能性があります。
実際に滞納があるかどうかはそのマンションを管理している管理会社が把握しており仲介業者が契約の前に管理会社に問い合わせて滞納の有無を確認してくれますので不動産業者の説明をきっちっと聞いておきましょう。もっとも注意が必要なのは仲介業者を入れずに購入する場合や競売物件でマンションを購入する場合です。競売物件は所有者がお金に困って強制的に売却されるものなのでほぼ間違いなく管理費や修繕積立金は滞納していると考えていいと思います。
何ヶ月滞納しているかによってすごい金額になっている場合がありますよ。