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マンションリフォーム
ケース１（７０㎡台３ＬＤＫタイプ）
ケース２(１００㎡台４LDKタイプ)
ケース３（５０㎡台３DKタイプ）
＜間取り作成について＞
間取り作成は非常に重要で割りと楽しい作業です。設計を専門にしている建築士と時間を掛けて詰めていきます。設計する人は一級建築士や二級建築士の資格を持っている人が多いですが持っていない人でも設計ができる人もいます。逆に一級建築士でも設計が全くできなくて現場監理を得意とする人もいますしその逆もいます。資格を持っているからと言ってよい図面を書いてくれるとは限りません。設計は感性と経験が必要な作業です。
間取り作成は家づくりの根幹なのでできるだけ時間を掛けて家族とも相談し、現在の家族構成や将来のライフスタイルなどを考慮して考えましょう。一度建てると少なくても２０年はその家に住むのですから今だけではなく将来的な家族構成も視野に入れる必要があります。また設計士との打ち合わせはできるだけ回数を重ねるようにしましょう。私の知る限りでは打ち合わせの回数が増えたからと言って設計料が割り増しされる事はありません。自分達の主観的意見より経験豊富な設計士の客観的な見方がヒントを与えてくれるかも知れません。
しかし、全く何も考えずに設計士との打ち合わせに望むより最低でも以下の事は考えておきましょう。
１．部屋数
できれば１階何部屋２階何部屋
２．洋室や和室の区別
和室は一般的には１つですが要望があれば増やしましょう。最近は続きの和室は減ってきました。割と使い勝手が悪いようです。昔は村中の会合や身内の葬式などで使うため続きの和室を用意していましたが最近はそういった需要もないようです。
３．部屋のそれぞれの用途
洋室の何帖分が子供用なのか主寝室なのかまた和室は客間なのか両親の部屋なのか用途により配置が変わる場合があります。
４．家相などのこだわりがあるか
設計士は基本的に鬼門は言ってくれて外してくれたりしますがそれ以外はいくら設計士でも知らない場合が多いです。全く気にされないお客様も沢山いますので前もって聞いて来た事などがあれば言っておきましょう。
結果的に全ての条件が飲めない事が多いですが最初の段階ではできるだけ要望を出しておきましょう。まったくなにも要望がなく設計士にまかせておけば奇抜なよい間取りを書いてくれるだろうと考えてる方もおられますがそれは設計する側にとって非常に困りますし何を出しても決定づけるものがなく時間がかかり決まらない事が多いです。
自分はどういった家に住みたいのかをおおまかでいいですが考えるべきです。箇条書きに希望を書きその中で順位を付けていきどうしても間取りに入らない場合や矛盾が生じる場合には消していく作業が必要です。設計士との双方向的コミュニケーションが納得のいく家をつくる秘訣だと思います。
＜おおまかな金額を出してもらいましょう＞
契約はしてないまでも建築業者に頼もうと思うまで大体の金額は確認したと思います。坪単価がいくらであるとか諸費用がいくらくらいであるとかです。いざ間取りが確定しましたらだいたいどれくらいの金額を想定しておけば良いのかを確認しておきましょう。もちろん間取りを決めただけではわからない部分は沢山ありますが、建築業者により標準的なプランや設備での標準的な坪単価を経験上把握している場合がありますので前持って確認しておきましょう。
前もって知る事ができれば今後どれだけのお金が必要になりローンでどれくらい組む必要があるのかを把握できます。
もっとも最初に出す金額は本当におおまかなので今後色々な設備や内装を決めていく上で大抵最初に出した金額より高くなってしまします。もし結果として値段が上がったとしても最低これだけあれば家が建てれるという金額を把握しておけば安心です。
＜支払い方法＞
支払い方法は重要です。正確には支払い時期です。住宅ローンを利用する場合には注意が必要です。昔からの慣習で請負金額を三等分にして契約時に三分の一を支払い、棟上（上棟）時に三分の一、建物が完成したら残りの三分の一を支払うといった支払い方法があります。考え方としては建物代金を払うごとに支払った部分については自分の物になりますが管理は建築業者がしているといった具合です。
最近はそういった支払い方法は減りましたが、建築業者にとっては材料代や下請けに立て替える代金が少なく、また注文者からお金が払わないリスクを減らすことが可能です。ですので建築業者によっては三分の一の支払い方法を指定してくる場合があります。
じゃあそれならそれで！と言いたいところですが住宅ローンを利用する場合はちょっと待って下さい。気をつけないと落とし穴があります。住宅ローンを利用する場合には建物完成後にしかローン代金を出してくれないケースがあります。
通常住宅ローンを使う場合は担保を必要とします。当然建築する建物を担保に入れるのですが建物が出来上がるまでは登記簿がなく担保に入れる事ができません。建物が完成し、建物の表示登記（登記簿の表題部の登記）が完了し所有権保存登記を完了すれば担保として設定できるのでその時点でローン代金分が出るという事です。ですので建物代金のほとんどに住宅ローンを利用する場合には三分の一づつの支払い方法が不可能になってしまうケースが出てしまいます。
当然回避する方法もあります。これは銀行との折衝になりますが、
１．建てようと考えている土地を先に担保に入れて建物部分の一部を融資してもらう方法
（この場合その土地に他の担保が入っていない事が前提になると思います）
２．身内所有の他の不動産を担保に提供する方法
（わりと難しいですが親所有であれば可能なケースもあります）
３．建てようと思っている土地をローンで購入しすぐに建てる。
（金融機関により建物新築目的での土地購入の場合、土地を所有権移転する時に建物の着手金や中間金を出してくれるケースがあります）
その他にもいろいろな方法が考えられますが、金融機関だけではなく建築業者にも建物完成後の全額支払いで可能かどうか打ち合わせをしましょう。
＜どんな規模の家が建つのか＞
これは大変重要な事です。土地の上に建物を建てる時際限なく建築する事はできません。土地を購入し建物を建てる場合には不動産業者がどれくらい規模の建物が建てれる土地なのかを説明してくれますがもともと持っている土地や親から相続を受けた土地などはどんな大きさの建物が建てれるのかわかりません。中にはまったく建築できない土地や規制が厳しくて十分な大きさを確保できない土地もあります。大体の事を決める前に一度確認してもらいましょう。
建物が建てれる規模を知る上でよく見掛けるのが「建ぺい率」や「容積率」といったものです。「建ぺい率」とはその土地に建てれる建物の１階の床面積が土地面積の何％以内にしないといけないというものです。地域によっては４０％というのもあります。これは１区画を大きくとりゆったりした町並みが形成されます。また「容積率」とは建てる建物の全ての階の床面積の和が土地面積の何％までという規制です。
その他日影規制や斜線制限による高さ制限、航空法などさまざまな規制があるので一度業者に確認してもらいましょう。
ちなみに私が建てようと思っている土地は原則として家が建てれない市街化調整区域にありさらに輪を掛けて農業振興区域に指定されていて、しかも相続税猶予を受けており祖父が亡くなって２０年は田畑としての用途しか認められていない土地です。まだ２０年経過していませんが色々な面から検討し何とか建築できる方法があったのでがんばっています。
＜請負契約時期＞
実際に着工するには請負契約が必要です。打ち合わせは建物が完成するまで行われますので建築業者を決定したら請負契約を締結する時期を業者と相談しましょう。
請負契約を結ぶ時期については絶対にこの時期でないといけないというのはありません。
業者が求めている時期が妥当と判断しましたらその時期にしましょう。
当然全ての仕様を決めないと実際の金額がわかりませんし、間取りを確定させないと仕様を決めれない箇所もあります。そう考えると全ての事を細かく決めないと（コンセントの数まで）実際の金額は出てきませんが、そこまで決めてましたら時間がものすごくかかります。またローンを利用する場合は審査の時期に請負契約書のコピーが必要な時期があります。
ですのですべてが決まってからが一番良いのですが、おおまかな間取りと標準的な仕様が決まった段階で見積もりを出してもらいその金額で請負契約を締結し、あとは着工が始まっても決めれる箇所がたくさんありますので随時その部分ごとに決定していくという方法とる業者もあります。私の経験ですがそういった業者は後でちょっとした工事の追加をサービスしてくれたりする業者もあります。
逆に全ての間取り・仕様等を決定しあとは色だけを選ぶ状態まで来た段階で請負契約を結ぶ業者もあります。イメージがはっきりしていて後々での追加費用もでないため非常に安心できますが最初に全てを細かく決めているだけに工事途中の施主のちょっとした追加でも別途費用が発生する可能性があります。当然追加の申し出をしたのだから追加費用が発生するのですが、この当りが地元の工務店風か有名ハウスメーカー風の違いといった所でしょうか。
もし住宅ローンを利用する場合はできるだけ早い段階で請負契約を締結して審査を行い、融資額を確定させたほうが安心です。
＜自分で勉強するのも大事！＞
せっかく、何十年も住む家なので自分のこだわりを入れたいと考える方も多いでしょう。高額なので建った後で嫌だからやめるなんて事も通りません。じっくり時間を掛けて打ち合わせを密に取って後悔のないマイホームにしていきましょう。
しかしこだわればこだわる程、自分でいろいろ調べたり勉強する必要があります。業者や設計士は今までの経験から沢山の事を教えてくれると思います。しかし設計や設備で業者や設計士から提案される事は一般的で標準的な内容が多いです。そういったことは生活する上で一番正しいのでわりと多くの方が採用し一般的になっている事なので標準化するのだと思います。それは間取りなどでよく現れます。やはり使い易い間取りは他の人が住んでも使い易い間取りになります。
しかし設備や室内の雰囲気について個性を出す場合には自分で勉強する必要があります。こだわるという事は他人とは違った物にするということなのでそういった事は得意分野でない限り設計士や業者の方からはあまり提案されません。
ですので内装などにこだわりを入れたい場合は設計士や業者からの提案を待つのではなく自分で本やテレビなどを参考に提示していくことが必要です。
＜地目を宅地に変更できない＞
あまり気にする方も少ないですが、現況が更地で何もない状態の時、登記簿を確認すると地目が「雑種地」となってる時があります。これは周りが住宅街でその土地だけ更地の場合でも「雑種地」となっている事もあり、珍しい事ではありません。
家を建てるのに「雑種地」であっても何ら問題ありませんができれば「宅地」がいいと思うでしょう。地目が「雑種地」だからもしかして家が建たないのでは？！と思うかも知れませんがそれは間違いです。何の問題もなく建築できます。それならばいっそうの事早めに地目を変更して「宅地」に変えよう！とお考えになる方は沢山おられます。しかし、そこはストップ！です。それはできません！
地目が「雑種地」の場合、現況を何も変更しないまま「宅地」には変えれません。いくら後で家を建てると言った所で、現況に変更がなければ地目変更はできないのです。ですので「宅地」に変更する場合は建物を着工して基礎などがある程度出来上がった状態であれば「宅地」に変更する事ができます。ちなみに地目変更登記費用は大体５万円前後位です。
＜ＬＤＫの広さはどうしたら？＞
新築を建てる時の設計時や中古物件を探されている時にたまにＬＤＫの広さについて質問があります。
何帖までがＤＫ（ダイニングキッチン）で何帖以上がＬＤＫですか？
または一般的なＬＤＫの広さとはどれくらいですか？などです。
以前僕が勤めてた会社で先輩から１０帖を基準にそれ以下だとＤＫ、それ以上だとＬＤＫという目安を教えて頂きました。ＤＫとは文字通りダイニングとキッチン、ＬＤＫはそこにリビング（居間）が入る事になります。ＤＫだと家族みんなでご飯を食べる部屋のみという事になるので別に居間（リビング）が必要になります。
間取りも流行があり昭和後半まではＤＫとリビングは分かれていました。
ですので間取りを見ると大体築年数がわかります。
最近では建坪３０坪前後の家であれば１５～１６帖ぐらいのＬＤＫが多いのではないでしょうか。建坪３０坪程度では１階は１５～１６帖のＬＤＫと和室、２階は６帖×３の洋室、各階にトイレ、各部屋にクローゼットといったところでしょうか。
一言でＬＤＫと聞くと大きいひとまを想像しがちですが、設計士側から考えるとちゃんとキッチンとダイニング、リビングと分けて考えています。
ここのテーブルでご飯を食べてここの広間でテレビを見てくつろぐといった感じです。
これからの傾向としてＬＤＫをさらに広めにとる可能性があります。
最近のテレビが大型化しており広いＬＤＫに対応可能なものになっています。５０インチでは２ｍ以上テレビから離れないといけないので自然とＬＤＫは広くなっていきます。